Kde se vzala jednopatrová Amerika?

2024 Autor: Seth Attwood | [email protected]. Naposledy změněno: 2024-01-10 20:23

Historický přehled vývoje spacích oblastí Spojených států, který začal během industrializace.

Výstavba obytných oblastí ve Spojených státech začíná územním rozvojem a přípravou lokality. Pozemky jsou rozděleny na jednotlivé parcely, upraveny ulice, vybudovány kanalizace a dešťové vpusti, navedeny elektrické sítě, plyn a telefonní vedení a teprve poté začíná výstavba rodinných domů. Takové pozemky připravuje a zastavuje jedna firma a o takové stavbě jsem již podrobně psal, ale ne vždy tomu tak bylo.

Dnes budu vyprávět příběh "Amerického snu" v průběhu let 1900 - 1940 a zvážím možnosti takové výstavby pro obyvatelstvo z finančního hlediska.

1. Až do dvacátého století byla většina obytných oblastí relativně malá a nové oblasti se rozšiřovaly kolem stávajících oblastí prodlužováním stávajících ulic. Na vývojáře nebyly kladeny žádné vládní požadavky. developerské společnosti v podstatě neexistovaly. V té době byly kvůli zachování krásy přísně regulovány pouze budovy v centrálních částech města.

2. Firmy prodávaly pozemky pro individuální výstavbu a po koupi pozemku si majitel sám objednal u kterékoli stavební firmy dům pro sebe. Firmám prodávajícím pozemky bylo po čase jasné, že mnohem výhodnější bude místo jednotlivých parcel prodávat pozemky v oblastech s hotovou infrastrukturou. Tak se zrodil pojem „okresní výstavba“.

3. Některé z prvních čtvrtí tohoto typu postavily v roce 1927 dvě nezávislé společnosti pod vedením dvou architektů – E. Boston poblíž města Baltimore a D. Nicholas na předměstí Kansas City.

4. Okresy čítaly asi 6 000 domů s 35 000 obyvateli. Protože rozvojová plocha byla v obou případech velmi rozsáhlá, developer pak musel řešit řadu nových otázek na výstavbě kompletní infrastruktury území v podobě škol, obchodů, přilehlých kancelářských budov. V tomto případě nestačily jen technické a komunikační linky, a pak se architekti rozhodli zavést první standardy pro rozvoj spacích ploch.

5. Tak se zrodilo několik sdružení architektů a stavitelů, které dnes regulují většinu aspektů výstavby obytných čtvrtí, jmenovitě National Urban Planning Association a American Institute of Urban Development. Kromě předpisů a zákonů týkajících se stavebních norem pomáhala sdružení novým společnostem vytvářet návrhy a dispoziční řešení, což v mnoha ohledech pomohlo potenciálním kupcům, např. společnosti začaly poskytovat hlavní plán rozvoje kupujících.

6. Ale s příchodem hospodářské krize byla otázka výstavby obytných oblastí dočasně zmrazena: většina lidí se ocitla v situaci bez peněz. Otázky dalšího zvelebování ploch musely být dočasně odloženy na lepší časy. Prezident G. Hoover v roce 1929 začal svolávat slyšení k bytové otázce, a to právě ve chvíli, kdy krize teprve začínala a stavební firmy začaly kvůli platební neschopnosti obyvatelstva narychlo zmrazovat stavební projekty. Ale před příchodem F. Roosevelta do administrativy nebyly přijaty žádné zásadní zákony.

7. Domy v té době majitelé hned skupovali, takže bydlet ve vilových čtvrtích si mohli dovolit jen bohatí a dobře situovaní lidé, takový život si nemohla dovolit ani střední třída. Mezi lety 1910 a polovinou 20. let 20. století banky půjčovaly soukromé hypotéky jednotlivcům s dobrou platební schopností na období od 2 do 5 let, ale takové půjčky byly pro střední třídu stále „drahé“. I když stojí za zmínku, že první masivní pokusy o půjčování peněz obyvatelstvu byly učiněny již v roce 1932 poté, co vláda přijala zákon o půjčkách na soukromé nemovitosti.

8. Již v roce 1933 byly domy přijaté na půjčky v roce 1932 opouštěny majiteli v důsledku insolvence přibližně 1000 za den. Není divu, že prezident F. Roosevelt, když přišel do Bílého domu, viděl jednu ze složek hospodářské obnovy v poskytování dobrého bydlení obyvatelstvu. Prezidentská administrativa řekla: pokud jsou lidé šťastní doma, budou šťastní i v práci.

9. Proto 27. června 1934 vláda podepsaná prezidentem přijímá jeden z nejdůležitějších zákonů pro výstavbu obytných čtvrtí - federální zákon o půjčkách obyvatelstvu na nákup soukromých nemovitostí.

10. Poprvé v historii země byli majitelé domů schopni ochránit své hypotéky před růstem nebo poklesem cen o 80 % a samotný úvěr byl poskytnut vládou na dobu 15 let za 5 % ročně.

11. Samotný program trval 3 roky, ale právě v těchto třech letech dostává obyvatelstvo střední třídy poprvé možnost koupit si dům na předměstí, dochází k prudkému nárůstu výstavby obytných oblastí. Právě v tomto období se zrodil termín „americký sen“.

12. Do třetího roku existence programu byla úroková sazba snížena na 3 % a doba splatnosti úvěru byla prodloužena na 20-25 let a ti, kteří dostali úvěr s vyšší sazbou, mohli podstoupit refinancování.

13. Další etapa intenzifikace výstavby spadá do období druhé světové války, kdy se postupně začali vracet její účastníci, kterým stát poskytoval nejen pomoc v podobě různých dotací, ale poskytoval jim i dobrou práci.. Váleční veteráni byli vždy najímáni jako první. Mimochodem, tato zásada platí dodnes. Výstavba domovů pro vojenský personál se ještě více zrychlila po zákonu o pomoci veteránům z roku 1944, nebo takzvaném zákoně o „právech vojenského personálu“, který zaručoval nízkoúročenou hypotéku od státu na nákup nemovitosti po skončení platnosti armády. smlouva a propuštění vojenského personálu.

14. První masivní čtvrti s kompletní infrastrukturou začínají vzkvétat v Kalifornii, kde bylo v letech 1941 až 1944 postaveno 2300 domů pro válečné veterány.

15. V této době začínají firmy stavět čtvrti v dnes již známém uspořádání s parky, administrativními budovami, školami, obchody, školkami.

16. Spací zóny již nejsou okresy, ale stávají se samostatnými městskými jednotkami s vlastními jmény, PSČ, telefonními předvolbami. Většina obyvatel těchto oblastí pracuje ve městě, ale část obyvatel získává práci přímo v těchto oblastech. Drobné živnosti se začínají rozšiřovat z center měst do jejich okrajových částí, což dále umocňuje rozvoj obytných čtvrtí.

17. Zároveň se začínají zpřísňovat požadavky na využívání půdy, první takové zákony byly přijaty již v roce 1909. Účel přijetí zákonů se omezil především na udržování čistoty a pořádku ve spacích. Například továrny nesměly být umístěny v okruhu 20 km od obytných oblastí. Nárazníkovou zónou byly administrativní budovy nebo sklady a také obchodní řetězce.

18. Přijetím zákonů upravujících využití území se stavebníci vrátili k otázce revize designu spacích ploch a vytvoření útulnosti a krásy uvnitř nich, a to nejen v podobě parkových zón, ale také v podobě vylepšení designu domů a plánování ulic, vytváření umělých nádrží a rekreačních oblastí.

19. V příštím díle vám povím o vývoji ložnic na základě evoluce amerických dopravních systémů a poté si povíme o designu a uspořádání ložnic.

Fotografie ukazují jedno z předměstí Houstonu.

Se začátkem industrializace Spojených států se mnoho rodin začalo stěhovat na předměstí. Bylo to způsobeno dvěma faktory: za prvé, velká přední města se změnila v průmyslové a rušné giganty, mnoha obyvatelům se stalo nepohodlným žít mezi hlukem a průmyslem. Druhým byl Ford a silnice, které smazaly závislost na veřejné dopravě a potřebu bydlení v blízkosti práce. Romantické klidné předměstí se soukromým domem, obklopené tichem a zelení, se pro mnohé stalo snem a obrazem ideálního života, „americkým snem“.

1. Mimochodem, dávno před tím, než se objevila auta ve velkém množství a silnice, v polovině 19. století, už existovaly nějaké náčrty architektury a uspořádání spacích ploch. Jednou z prvních prací ve Spojených státech na toto téma byla kniha Andrewa Downinga s názvem „Kurz teorie a praxe krajinných zahrad“. V této knize Andrew popsal rozvržení a konstrukci prostor na spaní s ilustracemi a mnoha malými detaily, například jak sázet stromy nebo jak by měly být uspořádány ulice. Ale tato práce sama o sobě nebyla v této oblasti první, ve Velké Británii v té době již existovalo poměrně hodně architektonických a inženýrských esejů a knih na toto téma. Přestože samotná myšlenka nebyla vůbec nová, první příměstská oblast byla postavena v Brooklynu již v roce 1819. Na 60akrovém pozemku bylo několik rovných uliček, 50 stop krát 100 stop. Mimochodem, 50stopý pozemek je dnes stále jedním z nejoblíbenějších na soukromém trhu s bydlením, spolu s 55 a 60stopými pozemky.

2. Hodnota této knihy byla v tom, že Andrew ukázal běžnému obyvatelstvu (a nejen architektům a inženýrům), že dům „od obrázku“, o kterém mnozí snili, může být nejen pro velmi bohaté lidi, ale i pro střední třídu. V příštích několika desetiletích se tato myšlenka dostane hluboko do mas. V roce 1869 se objevilo jedno z největších předměstí Brooklynu s 500 akry půdy rozdělenými na podobné parcely. Oblast byla pojmenována „Zahradní město“. Domky se nacházely na rovných ulicích, oblast byla již osázena vzrostlými stromy, byly tam zahrady, cesty na procházky a další maličkosti pohádkového života. Od té chvíle se takové uspořádání začalo šířit za hranice Nové Anglie. V roce 1907 se v Kansasu objevila podobně plánovaná čtvrť s názvem Village Club. Ale v těchto oblastech byl jeden problém - rovné ulice na spaní vytvářely pocit života na rušné třídě a ubíraly na útulnosti vesnického domu. Řešení problému bylo ve vzduchu, velmi blízko.

3. V 90. letech 19. století myšlenka soukromého domu někde v lesích mezi komáry mezi masami úplně mizí. Staré principy byly nahrazeny myšlenkou naplánovat spací předměstí a vybudovat je s kompletní infrastrukturou a modernizací. Tak vypadala jedna z oblastí postavená v roce 1884 v St. Louis ve státě Missouri. Přítomnost rovných ulic není nejlepším řešením pro spací prostor.

(Litografie Gast, s laskavým svolením Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. A to je pokročilejší oblast, s moderním uspořádáním - stavba začala v roce 1869 ve státě Illinois, na předměstí Chicaga. Pojďme se této oblasti věnovat podrobněji, protože šlo o první hromadnou zástavbu areálu v jeho moderní podobě, dnešní dispozice se od tohoto území příliš neliší. Ve skutečnosti se nejedná o první pokročilou oblast. V roce 1851 byla v Ohiu postavena malá testovací oblast se zakřivenými ulicemi, která dostala jméno Glendale. Nicméně předměstská oblast Chicaga byla první velkou metropolitní oblastí se sofistikovaným rozvojem plánovaným na dnešní úroveň. Jednak při výstavbě na místě hustého lesa byly vykáceny pouze plochy nutné pro stavbu, čímž zůstalo velké množství starých stromů nedotčeno. Kromě toho měla oblast kopce a blízkou řeku, která poskytovala oblasti skvělý výhled. Za druhé, celá oblast měla hmotu zakřivených ulic, které vytvářely pocit ústraní, a za třetí, všechny pozemky byly rozděleny na nekonvenční, nerovné „kousky“. Tento přístup odstranil geometrii a pocit žití podél pravítka. A konečně za čtvrté, design domů byl vytvořen individuálně a domy se neopakovaly jako kopie. Hlavním architektem oblasti byl Frederick Olmsted a jeho návrhy ve Spojených státech budou v budoucnu zahrnovat více než 450 podobných čtvrtí ve 29 státech.

Takto plocha vypadala, šedá nenatřená plocha ve spodní části plochy je řeka.

(Plán s laskavým svolením Frederick Law Olmsted National Historical Site; foto s laskavým svolením National Historic Landmarks Survey)

5. Počátkem třicátých let se směr architektury a plánování příměstských oblastí zcela formoval nikoli teoreticky, ale na papíře, ve formě různých prvních zákonů a norem, stejně jako knih: příjezdové cesty z rychlostních komunikací do spacích ulic, odříznuté řadou obchodů, zakřivenými tichými ulicemi na spaní, s velkým počtem slepých uliček (k odříznutí tranzitního toku aut), otevřenými prostory se stromy a vodními plochami, domy s otevřenou fasádou a individuální architekturou, ale stejný styl a materiály.

6. Zákon z roku 1934 National Home Owners Act ukončil dohodu. Tímto aktem byla založena Federální správa vlastníků domů. Bylo potřeba se dostat z deprese, a především zajistit lidem bydlení. Za tímto účelem vláda stanovila pravidla a zákony týkající se financování soukromých osob při koupi domu, oceňování nemovitostí, úvěrů a soukromých investic do nemovitostí, stanovila pravidla pro výstavbu soukromých sektorů a požadavky na pojistnou povinnost pro soukromé osoby. bydlení a administrativa se starala o celé toto hospodářství. Vedoucím správy se stal Steward Mott, jeden z nejzkušenějších a nejtalentovanějších zahradních architektů. Od této chvíle musely soukromé firmy žádat správu o schválení plánu výstavby nových ploch. Na druhé straně administrativa stanovila přísné požadavky na plánování čtvrtí, což společnosti nutí nejen razit domy, ale vytvářet krásné čtvrti s úplným vylepšením. Od roku 1936 do roku 1940 vydala administrativa řadu ryaikodů, kterým byly všechny vývojové společnosti povinny uposlechnout. Pojďme se podívat na hlavní body těchto tutoriálů týkajících se architektury, které jsou platné dodnes (s drobnými úpravami).

7.

1. Soukromé areály by se měly nacházet v místech vhodných k bydlení bez újmy na zdraví (hovoříme o tom, že např. nejde postavit čtvrť u huti).

2. Oblasti by se měly nacházet na místech vhodných k bydlení, s minimálním rizikem pro život obyvatel (z toho vyplývá, že byste neměli stavět oblasti v místech neustálých hurikánů, v záplavových nebo smogových zónách, eggey, ahoj Louisiana a Kansas).

3. Každá čtvrť by měla mít kompletní infrastrukturu navrženou pro obyvatelstvo (školy, školky, nemocnice, silnice, MHD atd.).

4. V území by měla být zahrnuta výstavba veškeré potřebné průmyslové infrastruktury (čisticí zařízení, kanalizace, odvodňovací kanály pro odvádění silných dešťů atd.).

5. Podání do zonace měst, tzn. nemůžete stát tam, kde byl pozemek určen pro něco jiného, jako jsou obchodní centra, kancelářské budovy atd.

6. Ochrana cenotvorby, tzn. domy by měly být stavěny podle jednotného plánu tak, aby jejich cenová linie byla přibližně stejná, bez výrazných odchylek. K tomu byly přijaty různé zákony, např. o velikosti pozemků, odsazení od okraje pozemku (tzn. že na pozemku 55 stop nelze postavit velký dům, protože bude nevyhovuje kvůli promáčknutí), kvalitě a druhu materiálů.

8.

7. Kompletní finanční plán provozu areálu - tzn. developer musí veškeré finanční výdaje na údržbu areálu koordinovat s městem, kterému bude areál pronajat. Patří sem náklady na údržbu areálu, údržbu veškeré infrastruktury, náklady na opravy, náklady na průmyslová odvětví, která negenerují přímé příjmy, jako jsou dětská hřiště a sportoviště, nebo na údržbu zkrášlování. Na základě těchto propočtů byla vypočtena daň z pobytu v oblasti a růst cen domů. Mimochodem, pro ty, kteří nevědí, každý majitel soukromého domu platí daně ročně každé místní správě. Dnešní daně v Houstonu se pohybují od 3 do 5 % z odhadní hodnoty domu. Tito. pokud je váš domov na dnešním trhu oceněn na 500 000 USD, pak vaše roční daň bude v průměru 15 000 USD. Tyto peníze jdou na údržbu oblasti, školy, opravy silnic atd. O finanční stránce a oceňování domů budu mluvit později.

8. Norma dále obsahuje výpočty pro výstavbu komunikací, počet jejich jízdních pruhů, architekturu komunikací, zatáčky, stoupání a klesání, velikost bloků, přítomnost parků a sportovišť, závlahy území, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci, kanalizaci a kanalizaci. elektrika atd.

9. Toto je druh nepořádku, který nově vytvořená administrativa nadělala za pouhých pár let. Nyní mohli stavebníci získat výhodnější investiční podmínky, bylo vyřešeno mnoho stavebních problémů a koordinace mezi orgány města a stavebníky. Kromě toho byl Mott schopen přimět federální vládu, aby schválila zákony o zakřivených ulicích. Dovolte mi připomenout, že od doby výstavby New Yorku se inženýři do pravítka velmi zamilovali a netušili, že ještě existuje něco jako kompas. Vše, co se dalo dělat přímo, se tedy dělalo přímo a zakřivené ulice byly vnímány jako senzace a průlom do budoucnosti. Zakřivené ulice mají oproti rovným mnoho výhod, za prvé, jak jsem již zmínil výše, vytvářejí útulnou atmosféru a berou pocit bydlení na rušné ulici. Za druhé, zakřivené ulice jsou mnohem vhodnější v oblastech s reliéfem, protože Úhly sklonu svahů silnic lze ovládat ohýbáním kolem kopců. Zatřetí, zakřivené ulice snížily náklady na výstavbu komunikací a silnic v místech s úlevou. Konečně vytvořili bezpečnější provoz, protože počet křižovatek v kolejích prudce klesl a řidičova pozornost se při jízdě zvyšuje. Počínaje rokem 1940 byly zakřivené cesty legalizovány a nyní jsou také jedním z požadavků na design spacích ploch.